深圳新闻网2024年6月14日讯（深圳特区报记者 秦绮蔚 通讯员 魏会学）端午佳节之际，深圳市龙华区城市明珠花园小区的业主们收到了一份特别的礼物——不仅有传统的粽子，还有总额高达184万元的现金“红包”。这迅速成为全国的焦点，网友和其他小区业主们纷纷投来羡慕的目光。日前，深圳市物业管理行业协会组织专家把脉：小区公共收益如何更合理利用、可持续发展？
龙华城市明珠花园举行端午公共收益分红活动。
城市明珠花园公共收益每年结余约100万元
据了解，城市明珠花园业委会与金地物业在合同中约定：共有物业经营收益，在扣除必要成本后，业委会与物业各得50%。此次分红，业委会拿出2020年2月至今的小区共有物业经营收益结余的六成，即184.46万元，以现金形式发放给业主，业主根据房屋面积每平方米可领取约10元。
“这个不能完全复制，要根据每个小区场地和资源来定。”城市明珠花园小区第四届业主委员会主任刘湘提到，分红模式并不适用每个小区。刘湘认为，合法合理的创收，是双赢的局面，在公共收益的分配上，一定要给到物业企业合理的分润，这样才能激励物业企业做好服务和经营。
刘湘介绍，城市明珠花园小区现有1938户，物业管理费2.2元/平方米，入伙18年来未涨价。目前，小区由金地物业在管，监控、消防、电梯等大型的硬件设备已全部换新，账面维修基金有1000多万元结余，公共收益每年结余约100万元。
2023年10月中国物博会，“深圳业主共有资金管理实践展”受到关注。
业主共有资金利用和发展成为新课题
“这是别人家的业委会！”社交平台上，网友们反应热烈，纷纷点赞，并呼吁将这一好经验在全国范围内推广。也有网友表达了担忧，认为小区维修保养的需求众多，在公共收益不稳定、物业费上调困难、业主众筹资金不易的情况下，一分了之后怎么办？
记者从深圳市物业管理行业协会获悉，深圳在业主共有资金监督管理方面走在全国前列。基于《深圳经济特区物业管理条例》制定的《深圳市业主共有资金监督管理办法》，实施近4年成效显著。截至2024年6月，全市已开设业主共有资金账户3169个。其中，由业委会开设的基本账户429个，占比13.5%；由物业企业开设的共管账户2740个，占比86.5%。
如何在保障业主权益的同时，实现公共收益的合理利用和可持续发展，这成为摆在行业主管部门、物业公司和业委会、业主面前的一个重要课题。城市明珠花园小区现金分红模式，提供了样本研究和启示思考。为此，深圳市物业管理行业协会组织专家展开了研讨。
友邻公寓业委会和德胜物业依托共有资金将空中花园改造为运动场。
物业专家呼吁公共收益应优先满足小区发展建设
深圳市物业管理行业协会副会长、深圳市为之物业管理有限公司总经理黄继东认为，城市明珠花园小区的做法虽值得称赞，但更应作为个案来看待。公共资金的使用分配需要物业企业与业主共同协商，建立合理的契约关系。他呼吁从经营合理性、立法支持和运营规范等方面入手，形成可推广的公共收益使用方案。
深圳市物业管理学会副会长曹长兴认为，根据《民法典》及《深圳经济特区物业管理条例》相关规定，公共收益在去除合理成本后归属全体业主。城市明珠花园小区的做法，程序合法，也体现了物权法定和权利设定的原则。然而，业主大会和业委会在决策公共收益的使用时，必须综合考虑小区实际情况，如老旧程度、物业费水平、维修基金余额等，以确保资金的合理使用。
深圳市德胜物业服务有限公司是深圳2020年7月实施业主共有资金监督管理以来，第一批“吃螃蟹”的物企，业主共有资金监管模式覆盖在管项目超80%。该公司总经理王磊呼吁，公共收益应优先满足小区发展和建设的需求，如用于设施设备更新改造、优秀物业人员激励、特殊人群帮扶以及节假日活动组织等方面。他认为，这样做不仅能提升小区的整体品质，还能增强业主的归属感和幸福感。
“房子的后几十年才是花钱维护和维修的高峰期，现有的专项维修资金会完全足够吗？这届业委会发了，下一届业委会怎么办？”深圳普华博睿公共管理和行业标准化研究中心主任白潔在一系列追问中提出思考。他建议，公共收益分配应充分考虑小区的维修保养需求、物业管理服务的提升、应对突发事件的能力等方面，确保资金的合理使用和可持续发展。
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